Paris,
18
Octobre
2018
|
11:00
Europe/Paris

Marché des bureaux en Ile-de-France : vers des sommets historiques ?

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, a présenté ce matin les tendances 2018 et perspectives 2019 du marché des bureaux en Ile-de-France. Parmi les principaux enseignements : un taux de vacance au plus bas, un loyer prime à 850 € sur les immeubles de plus de 5 000 m² dans Paris et le coworking comme nouveau modèle économique ?

 

2018 : une demande placée attendue autour de 2,7 millions de m²

Après le très bon démarrage 2018 et malgré un 3ème trimestre en repli, le marché tertiaire en Ile-de-France affiche un résultat exemplaire pour fin 2018. Avec près d’1,9 millions de m² placés depuis le début de l’année, la demande placée progresse encore.

2019 : flirt avec les sommets historiques

Les perspectives 2019 sont au beau fixe grâce à un contexte favorable de création d’emplois et de levées de fonds importantes dans le domaine de la French Tech.

« Nous appréhendons 2019 sereinement et anticipons un volume de transactions identique à 2018. Cette dynamique est notamment due à un marché parisien sur-vitaminé grâce à deux activités économiques distinctes que sont la new-tech – en pleine expansion – et le coworking. La conjonction des deux nous permet de rester résolument optimiste pour les prochains mois. », analyse Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France.

 

Accélération du marché et raréfaction de l’offre pour les grandes transactions

CBRE prévoit un atterrissage comparable à 2017 avec 90 transactions et plus d’1 million de m².

Compte tenu de la faible offre disponible, 6 transactions sur 10 sont dorénavant pré-louées par les entreprises, qui se placent parfois même très en amont des opérations, à horizon 2-3 ans. A noter que plus d’1 million de m² neufs et restructurés vont arriver sur le marché dans les 2 ans à venir.

CBRE dresse également le portrait-robot des grands utilisateurs qui sont souvent de taille moyenne avec 55 % du nombre de transactions comprises entre 5 000 et 10 000 m² et seulement 5 transactions de plus de 20 000 m² sur les 9 premiers mois de l’année. Ils sont majoritairement issus du monde des services, de l’industrie et de la bancassurance et exigeants sur la qualité des immeubles puisqu’ils choisissent dans 3 cas sur 4, des immeubles neufs ou restructurés. Enfin, ils s’établissent essentiellement à Paris (24 transactions) ou dans le traditionnel Croissant Ouest et à La Défense.

 

Un Grand Marché du Sud sur le créneau 1 000 m² à 5 000 m²

CBRE note une accélération du report parisien sur l’Ouest et le Sud de l’Ile-de-France notamment vers Neuilly, Levallois et la Défense où par conséquent les taux de vacance chutent. Concernant la Défense, le marché de cette dernière arrive à maturité. La boucle sud composée de Boulogne, Issy, Saint Cloud, Sèvres et Meudon reprend des couleurs avec notamment plus de 110 transactions à Boulogne (au 3ème trimestre). Enfin, nous assistons à l’émergence d’un Grand Marché du Sud due aux transferts pour les surfaces inférieures à 5 000 m².

 

Le Nord et l’Est profitent des reports et confirme son attractivité sur les petites et moyennes surfaces

La périphérie Sud-Est est en faible retrait mais reste néanmoins proche de la moyenne décennale. Ivry-sur-Seine capte la majorité des transactions, bien que le Kremlin Bicêtre, grâce à l’immeuble OKABE qui a généré du volume grâce à ces 8 transactions. Les opérations neuves ou restructurées sur ce secteur sont très recherchées. Concernant le Nord-Est, historiquement endogène, CBRE observe une véritable réorganisation des quartiers de bureaux depuis 10 ans. Nous constatons un glissement de l’ouest vers l’est avec un report parisien sur la première couronne, plus particulièrement au nord et à l’est où les sociétés vont chercher des immeubles neufs et de standing à des valeurs plus basses.

Dans Paris, la demande placée des 12 et 13ème arrondissements baisse de 25 % pour les surfaces de moins de 1 000 m² qui sont de plus en plus convoités. Les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements maintiennent quant à eux leurs niveaux 2017 et sont amenés à se développer, à l’image du projet d’écoquartier de La Chapelle.

 

Paris Centre Ouest en tête des secteurs les plus dynamiques

Le marché parisien affiche un loyer moyen de 730 € et un prime maintenu à 850 €, qui s’expliquent notamment par un renouvellement de l’offre limité. Cela entraine donc un report sur les autres secteurs. A noter également que Paris QCA qui est à court d’offres de plus de 5 000 m², devrait produire environ 25 immeubles restructurés d’ici 2021, permettant un renouvellement qualitatif de l’offre. Le 1 000 à 5 000 m² sur Paris centre ouest connait sa meilleure performance sur 9 mois depuis 10 ans avec une hausse de 25 %.

Toutefois, sur le segment de marché inférieur à 1 000 m², CBRE constate une stabilité des commercialisations qui s’explique par un déficit d’offre de qualité, des loyers élevés et peu d’avantages commerciaux et enfin, un report chez les coworkers.

« Nous constatons un phénomène de remplissage en forte croissance des centres de coworking avec des transactions significatives en taille et sur des durées longues, qui peuvent aller jusqu’à 3 ans. CBRE a signé 700 postes sur les 9 premiers mois de l’année. Dorénavant, nos clients nous interrogent quasi systématiquement sur l’option en coworking. », explique Alexandre Fontaine, Directeur Bureaux Paris chez CBRE.

 

Le coworking : l’ubérisation de l’immobilier ?

Le Coworking représente désormais 29 % des transactions de plus de 5 000 m² à Paris (soit 7 transactions) et 10 % en volume en Ile-de-France. La part des transactions des opérateurs de coworking est en croissance continue. La tendance ne semble pas prête de s’inverser tant que ces opérateurs – comme Spaces, Wework, Nextdoor Morning coworking ou encore Wilkin et Meraki – poursuivront leurs prises à bail avec des anticipations sur des livraisons à horizon 2021 et 2022.

CBRE constate un équilibrage en cours entre les surfaces de bureaux classiques et les surfaces de coworking dans le centre de Paris, signe que la course à la location d’immeubles pour les espaces de coworking est bel et bien lancée.

A noter également : 20 % de grandes entreprises prennent des bureaux dans les centres de coworking contre 45 % de start up et 35 % PME TPE. Une tendance nettement portée par les grandes entreprises qui, dans un marché sous offreur, préfèrent négocier la durée de l’engagement (2 mois, 6 mois, 12 mois ou 24 mois) plutôt que les loyers - souvent plus élevés. Ainsi, Thales a préféré pour sa digital factory rester dans un coworking plutôt qu’une prise à bail classique. Deux grands groupes de la finance et du luxe ont également pris plus de 300 postes en 2018 dans les centres de coworking.

 

Présentation complète disponible sur demande.

A propos de CBRE Group, Inc.

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), société cotée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l'investissement dans l'immobilier d'entreprise (en termes de chiffre d'affaires pour l'année 2017). La Société compte plus 80 000 personnes (hors sociétés affiliées) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 450 bureaux (hors sociétés affiliées). CBRE a une activité de conseil en matière de stratégie et de mise en œuvre dans le cadre de ventes et de locations immobilières ; une activité de service aux entreprises, de gestion d'immeubles, d'installations et de projets ; de conseil en matière d'emprunt immobilier ; d'étude et d'évaluation ; de développement ; de gestion d'investissements, et de recherche et consulting. Consultez notre site web à www.cbre.com.