Paris,
07
Juillet
2020
|
10:50
Europe/Paris

Entre coup d’arrêt, pause ou plus grande sélectivité, des marchés immobiliers très chahutés

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 2ème trimestre 2020. L’ensemble des marchés a été inévitablement touché par la crise sanitaire qui mis un coup d’arrêt brutal à toute activité transactionnelle. Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France, Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique et Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties dressent le bilan de cette 1ère moitié d’année et nous livrent leur vision de la fin d’année.

Le marché des bureaux en Ile-de-France impacté par la crise

« Le confinement et les mesures de distanciation sociale mises en place pour endiguer l’épidémie du COVID-19 ont entraîné un coup d’arrêt brutal de l’activité sur le marché locatif de bureaux en Ile-de-France. Avec seulement 197 500 m² placés au 2ème trimestre 2020 ( - 65 % par rapport à la moyenne de long terme), le volume de transactions enregistré au 1er semestre 2020 est en net recul (avec 667 500 m² soit - 40 % comparé à la moyenne décennale), malgré la signature d’un méga-deal de 126 000 m² signé au 1er trimestre. L’activité restera très chahutée sur le reste de l’année 2020, même si la demande exprimée repart à la hausse depuis quelques semaines. Selon l’ampleur et la rapidité de la reprise, le volume de transactions pourrait atteindre entre 1,3 et 1,5 million de m² en 2020, soit près de 1 000 000 m² en moins par rapport à 2019 » explique Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France.

Du côté de l’offre immédiate disponible en Ile-de-France, elle progresse légèrement au 2ème trimestre 2020 avec 2 992 000 m² (soit + 3 % par rapport au 1T 2020). La hausse de la vacance devrait néanmoins s’accélérer dans les prochains mois et pourrait se situer en moyenne en Ile-de-France autour de 6,5 % à fin 2020. Certains secteurs tertiaires où le niveau de pré-commercialisation est faible et où d’importantes livraisons de programmes neufs / restructurés sont attendues (La Défense, 1ère Couronne Nord) pourraient voir leur vacance augmenter très fortement d’ici la fin de l’année – faute d’appétit suffisant des utilisateurs. Le déséquilibre entre les différents pôles tertiaires risque ainsi de se renforcer. Du côté des loyers, les pressions à la baisse devraient rester contenues en moyenne au niveau de l’Ile-de-France. Néanmoins, des réévaluations à la baisse plus marquées sont à prévoir notamment pour des actifs moins récents et / ou au sein de zones où l’offre est abondante. »

Une « respiration » du marché logistique après 3 années de très fortes performances

« Outre l’impact de la crise du COVID-19 qui a inévitablement joué sur le faible niveau de transactions logistiques en France enregistrées au 2ème trimestre 2020, le marché logistique marque aussi une pause après 3 années de performance soulignant la maturité d’une partie du marché. C’est donc sans étonnement que le 2ème trimestre 2020 vient confirmer la baisse du trimestre précédent, avec une accentuation toute particulière en Ile-de-France. Et malgré l’intégration de transactions XXL, le 1er semestre 2020 est donc plus contrasté avec un volume national sensiblement inférieur à celui de l’année précédente (75 transactions dont 4 XXL au 1er semestre 2020 contre 100 transactions dont 10 XXL au 1er semestre 2019). En cause principalement, un faible niveau de clés-en-main comptabilisés. Ce phénomène pourrait être lié au report d’un minimum de 3 mois sur un grand nombre d’opérations en cours » souligne Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique.

« Nous observons davantage de reports d’opérations que d’abandons. Après la chute libre de la demande exprimée pendant la période de confinement, nous enregistrons un bon niveau de nouvelles demandes par tous types d’acteurs, pour des surfaces supérieures à 30 000 m2. Il règne néanmoins un degré d’incertitude élevé dû aux dossiers censés se conclure au 4ème trimestre 2020 qui risquent de glisser en 2021. Cependant, si le 3ème trimestre vient confirmer la dynamique observée depuis la fin du déconfinement, cela pourrait permettre de dépasser les 2 millions de m² placés et une année 2021 qui devrait être supérieure à 2020. »

Un marché de l’investissement plus sélectif

Malgré la crise sanitaire et le confinement pendant une grande partie du semestre, l’immobilier d’entreprise, de par ses fondamentaux solides, a continué d’attirer des capitaux au 2ème trimestre pour consolider un volume de 11,7 Mds € au 1er semestre 2020, soit un total encore très largement au-dessus de la moyenne décennale des 5 dernières années. Néanmoins, après un 1er trimestre d’investissement immobilier record, l’activité a évidemment fortement ralenti au 2ème trimestre, avec 4 Mds € investis, en recul de 58 % par rapport au 2T 2019. Outre les difficultés techniques liées au confinement, le marché de l’investissement a par ailleurs souffert d’un accès extrêmement sélectif au financement.

Pour Nicolas Verdillon, Directeur Exécutif Investissement, « le décrochage est net et sans surprise étant donné la crise sanitaire. Le portefeuille de centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield et un portefeuille logistique ont notamment aidé à maintenir l’activité pour représenter plus du tiers des volumes enregistrés sur le 2T. Si les bureaux continuent d’être la 1ère classe d’actifs recherchée, le nombre d’opérations de plus de 200 M€ unitaire a pratiquement été divisé par 3 sur le semestre, avec moins de 10 transactions. Par ailleurs, ce sont les disponibilités de liquidité à investir qui limitent les niveaux de corrections de prix avec une hiérarchie qui reflète les profils de risque.

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A propos de CBRE Group, Inc :

Groupe CBRE, Inc. (NYSE:CBRE), société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège social est à Los Angeles, est la plus grande société de services et d'investissement en immobilier commercial au monde (sur la base du chiffre d'affaires de 2019). La société emploie plus de 100 000 personnes (hors filiales) et sert les investisseurs et les occupants de biens immobiliers par l'intermédiaire de plus de 530 bureaux (hors filiales) dans le monde entier. CBRE offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l'évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.

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