08
Février
2013
|
00:00
Europe/Paris

38ème Forum CBRE

 


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Dans un marché où peu de changements sont à attendre, des opportunités spécifiques sont à saisir. Quelles opportunités et comment les saisir, sont les questions auxquels ont répondu les professionnels de CBRE lors du 38ème forum organisé au Palais des Congrès le 31 janvier 2013. Retour sur les idées clés de ce forum :




Pourquoi des opportunités en 2013 alors que les perspectives économiques restent maussades ?


Parce que les entreprises, le secteur de l’immobilier et tous les acteurs concernés s’adaptent et font évoluer leurs comportements et leurs critères de décision. C’est ainsi que des champs d’opportunités se ferment et d’autres s’ouvrent. Nous avons trop souvent l’impression que rien ne changera jamais, aujourd’hui il est temps de considérer que les choses vont changer.


 

Le crédit a disparu pour longtemps dit-on, et si on se trompait ?


On perçoit rarement les changements à leur démarrage, pourtant concernant le crédit, ils sont bien là.


Si la levée des risques sur la zone euro s’achève en 2013, le crédit reviendra entrainant dans son sillage avec lui un regain d’appétit pour le risque. Et c’est en marche, le parcours récent des bourses européennes en témoigne.


Les grandes entreprises qui devaient se fragiliser se sont refinancées avec un argent à très bon marché : pour elles le crédit est revenu.


Dans l’immobilier, on ne parle plus du mur du refinancement des foncières qui allait s’écrouler et ensevelir tous les acteurs : les foncières ont financé pour plus de 6 milliards de dettes dans de bonnes, voire, de très bonnes conditions.


Le crédit n’a jamais totalement disparu, il prend de nouvelles formes :les banques sont plus sélectives, les foncières ont de plus en plus recours au financement obligataire, de grands assureurs se sont lancés sur le marché du financement immobilier, de nombreuses sociétés d’asset management ou d’investissement ont créé des fonds pour acquérir et gérer des dettes immobilières.

Dans ce contexte de faible coût de l’argent, on devrait assister à une vague de fusions-acquisitions d’entreprises qui, en créant du mouvement, seront autant d’opportunités pour les marchés immobiliers.


La plus importante et la plus endettée entreprise de France : l’Etat, va également continuer dans la voie de la rationalisation et de la consolidation immobilière : 20% de la demande placée était déjà d’origine publique en 2012, cela devrait se poursuivre en 2013.


 


Certains disaient que les entreprises ne bougeraient pas en 2012, or elles ont bougé


Pour préserver leurs marges, elles  continueront l’adaptation de leur outil immobilier avec un comportement moins monotypé, car elles devront faire des choix.



  • Le choix de la géographie : celles qui souhaitent rester sur des secteurs prime feront des concessions sur la qualité des immeubles. Elles ne cèderont pas sur le secteur, mais renonceront au neuf.

  • Le choix de la qualité de l’immeuble : pour cela, certaines entreprises seront prêtes à aller sur des secteurs géographiques plus alternatifs.

  • Le choix de reporter la décision : le développement de poches de rareté rendra alors les possibilités futures des entreprises encore plus limité.


Pour élargir la cible des clients intéressés par ces immeubles, il faudra repenser leur utilisation : l’espace n’est plus dédié à un collaborateur mais à une activité avec une recherche du meilleur rapport coût/flux de population ou encore un bel immeuble devient le « flagship » d’une entreprise.


Dans le même temps, une autre perception de la valeur de localisation va apparaître : si le fait de s’éloigner des secteurs prime génère une baisse de loyer, cela engendre également d’autres coûts induits.


Plus généralement, du point de vue des valeurs nous entrons  pour longtemps dans un paysage multi tendanciel.


C’est le marché de la location qui redonnera confiance aux investisseurs pour sortir du seul prime et oser se porter sur d’autres typologies d’actifs.




On pensait que la France perdait sa capacité d’attraction, pour 2012 les chiffres disent le contraire


Concernant l’investissement locatif privé, la loi Duflot sera-t-elle attractive ? Oui, elle le sera pour les locataires car elle va encourager la modération des loyers. Mais non, elle ne sera pas attractive pour les investisseurs, ni pour les promoteurs.


Pourtant de façon générale, l’appétit pour l’investissement immobilier reste très fort tout en évoluant. L’appétit pour l’immobilier reste intact, c’est la carte et le menu qui changent : la sécurisation dans les échanges liée à la technologie, l’importance accordée aux coûts d’exploitation et aux charges des immeubles, le poids des travaux d’investissements et de mise en conformité, de nouvelles approches dans l’étude de productivité….

Et si 2013 était l’année des inflexions avec la fin de la baisse des loyers en immobilier d’entreprise, le début de la rareté sur certains segments de marché des bureaux ou encore le retour des investisseurs vers les meilleurs actifs secondaires ?


CBRE y croit, mais pour que cette conviction se concrétise, il faudra que tous croient dans la France, les étrangers aussi.


« Je m’adresse à celles et ceux qui nous gouvernent pour leur dire que s’ils croient en la France, il faut nous y faire croire aussi » affirme Maurice Gauchot.












 

Retrouverez tous les temps forts du 38ème Forum CBRE :


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