02
Décembre
2014
|
00:00
Europe/Paris

2014, une année record pour l’investissement en commerces

Dans le cadre de la parution de son étude annuelle « Les commerces en France », CBRE France revient sur les 9 premiers mois de l’année pour analyser l’évolution du marché du retail à Paris, mais également en régions.


Cette étude met notamment en exergue le fait que 2014 constitue une année totalement inédite pour l’investissement en commerces, marquée par une entrée massive de capitaux étrangers.


Grégoire Haizet CBRE


« 3,6 milliards d’euros d’engagements en commerces ont été recensés sur les 9 premiers mois de 2014 en France. Cela représente 25 % de l’investissement global, soit un niveau historiquement élevé »,  indique Grégoire Haizet, Directeur Investissement Retail de CBRE. « Grâce à un premier semestre exceptionnel, marqué par deux méga-deals, ce chiffre apparaît en progression de 85 % sur un an. Et au vu des négociations en cours, le résultat annuel devrait approcher les 7 milliards d’euros, établissant un nouveau record absolu ».

 


Un marché dopé par les investisseurs étrangers


Le marché des commerces en France tire profit d’un contexte européen extrêmement porteur puisque notre pays bénéficie, depuis le début de l’année, de la vague de capitaux qui cherchent à s’investir dans l’immobilier européen. Cette tendance s’explique par un environnement de taux extrêmement favorable et le retour des financements.


Par ailleurs, le secteur de l’investissement commercial français est actuellement en pleine recomposition. Les grandes foncières historiques, qui dominent notamment le marché des centres commerciaux, cherchent à se repositionner, ce qui implique sur certains segments de produits des politique d’arbitrage d’ampleur. En face, un nombre croissant d’institutionnels cherche à se diversifier et à accroître leur exposition aux commerces, ce qui conduit à l’émergence d’acteurs en phase de constitution de patrimoine.


De nouveaux entrants étrangers pourraient par ailleurs profiter de ce contexte pour pénétrer le marché français, historiquement assez fermé. D’ailleurs, la réinternationalisation du marché engagée en 2012 s’est poursuivie. Les investisseurs transfrontaliers ont réalisé 7 des 10 transactions supérieures à 50 millions d’euros, avec un panel de nationalités diversifié : Américains, Britanniques, Néerlandais et Moyen-Orientaux ont été les plus actifs. Les fonds d’investissement ont notamment été très présents cette année.


Dans ce contexte, l’activité a été portée depuis le début de l’année par quelques très grosses transactions qui gonflent les volumes. Les deux plus importants deals (la cession de Beaugrenelle et du portefeuille Klépierre) pèsent à eux seuls près de 60 % des montants engagés. Ces opérations exceptionnelles masquent la faiblesse des transactions de taille intermédiaire, qui constituent le cœur traditionnel du marché. Car pour les produits de dimension plus modeste, l’offre reste très limitée. Ainsi, sur le segment compris entre 10 et 25 millions d’euros, le nombre de deals a par exemple reculé de 35 % sur un an, illustrant le manque de liquidité.


 


Etude commerce CBRE


 


Le segment des centres commerciaux et des galeries commerciales concentre cette année près des trois quarts des volumes investis. Les boutiques de centre-ville à Paris et dans les grandes métropoles régionales continuent d’être très recherchées, les investisseurs les considérant comme les produits les plus résilients. C’est d’ailleurs sur ce segment que les taux de rendement locatif se compriment le plus, la barre des 4 % étant largement franchie pour les meilleurs actifs de la capitale et sans doute prochainement atteinte à Lyon, Lille ou Toulouse.


En revanche, la demande pour les actifs de périphérie (retail parks et surtout boîtes commerciales) reste très restreinte du fait des perspectives mitigées de la consommation sur ces localisations. Si ce marché est moins dynamique, nous observons toutefois un appétit de plus en plus marqué des investisseurs pour les retail parks établis de qualité, loués à des valeurs de marché.


De fait, la crise, en rendant les enseignes plus sélectives dans leurs choix d’implantation, a bénéficié aux meilleurs emplacements de centre-ville, où les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser, dévalorisant d’autant les autres localisations.


 


La dynamique restera positive même si les volumes se normaliseront


Hausse du chômage et de la pression fiscale, baisse du pouvoir d’achat contraignant les dépenses de consommation : les deux dernières années n’ont pas été faciles pour les enseignes implantées sur notre territoire et l’amélioration espérée tarde à se concrétiser. La situation du marché de l’investissement en commerces apparaît donc inédite, surtout à l’heure où le spectre d’un retour de la récession dans la zone euro est à nouveau agité.


Mais l’immobilier commercial français bénéficie de fondamentaux solides (démographie porteuse, offre réglementairement contrainte, positionnement privilégié sur le secteur porteur du luxe…), qui trouvent tout leur sens dans l’optique d’un investissement long terme comme l’immobilier, et d’une réputation flatteuse en termes de pérennité des rendements. Notre marché demeure donc attractif aux yeux des investisseurs aussi bien domestiques qu’internationaux. La prime de risque immobilière, malgré l’accélération récente du mouvement de compression des taux de rendement, reste historiquement élevée grâce à des taux longs au plancher. Elle est par ailleurs dopée par des coûts de financements au plus bas et des ratios de LTV à la hausse, démultipliant l’effet de levier, avec des banques redevenues prêteuses. La demande en actifs commerciaux restera donc soutenue. Mais 2015 pourra difficilement égaler 2014 en termes de volumes échangés.