Paris,
05
Juillet
2016
|
00:00
Europe/Paris

ETUDE CBRE : Les stades de l’Euro 2016, un défi économique, urbain et immobilier

La construction et la modernisation des stades français pour l’Euro 2016 qui se déroule jusqu’au 10 juillet représentent des enjeux urbains considérables : ces équipements sont en effet à l’origine du développement et de la création de nouveaux quartiers de vie, de la revitalisation de quartiers ou zones. Ainsi, au-delà de la compétition, il importe de s’interroger sur la dynamique que ces nouveaux stades peuvent impulser à leur territoire.

VERS DES STADES MODULABLES ET MULTIFONCTIONS 

Une tendance lourde induite par le business model des stades est d’augmenter leur utilisation en dehors des matchs de football, en hébergeant des concerts ou d’autres manifestations sportives mais aussi des événements d’entreprises. Le stade devient alors un espace multifonctionnel et flexible, ce qui augmente sa fréquence, améliore la rentabilité mais bénéficie aussi à l’activité de la zone en termes de flux générés.

Cette hybridité est notamment illustrée par le stade de Lille qui, avec son toit qui se ferme en moins de 30 minutes et offre 5 configurations possibles.

Cette flexibilité est aussi illustrée par la possibilité d’exploiter des espaces de restauration toute l’année ouverts à tous ou encore de pouvoir bénéficier pour les entreprises environnantes de parkings en dehors des jours de match, selon certaines modalités.

Pour Bertrand d’Hérouville, président d’Elisa, filiale d’Eiffage, en charge de l’exploitation du Stade Pierre Mauroy (Lille) : « la conception du stade de Lille s’est focalisée sur la multifonctionnalité. Cela a permis au Stade Pierre Mauroy d’accueillir en moins d’un mois, en novembre 2014, 50 000 spectateurs pour un match de football et pour le supercross Paris-Lille, qui a nécessité par ailleurs l’apport de plus de 8 000 tonnes de terre. Moins de 5 jours plus tard avait lieu la finale de la Coupe Davis, qui a battu son record d’affluence avec plus de 27 000 spectateurs par jour. Et peu de temps après, le stade a encore accueilli un nouveau un match de football avec 50 000 spectateurs. »

DES COMMERCES, DE L’HABITATION, D’HEBERGEMENT ET DES BUREAUX POUR DONNER VIE AU QUARTIER

C’est à l’échelle locale que la question du choix du site est posée pour répondre à l’équation complexe : localisation en cœur de ville ou en périphérie selon le foncier disponible, coût de ce foncier induit, potentiel de développement et d’aménagement urbain autour de l’emprise, accessibilité et programmation immobilière possible.

Au vu des investissements colossaux qu’elle nécessite, la construction d’un stade se doit souvent d’entraîner la revitalisation d’un foncier d’envergure qui pourra s’apparenter à un véritable morceau de ville. Le stade est donc un élément déclencheur à la revitalisation de quartier ou zones.

UNE LOGIQUE DE (RE)DEVELOPPEMENT URBAIN

Les collectivités locales profitent généralement de l’implantation d’un stade pour créer ou améliorer les infrastructures de transport, public ou routier, et englober le projet du stade dans une vision plus globale. Souvent construit sur des terres agricoles ou des friches industrielles, le stade est alors un élément structurant permettant aux collectivités locales de penser ou repenser l’organisation urbaine et de développer ou redynamiser certains quartiers.

L’exemple français le plus spectaculaire des dernières décennies est celui du stade de France à Saint-Denis, qui a entraîné la création de logements, de commerces, de bureaux et d’hôtels aux alentours sans oublier une amélioration de la desserte du quartier de La Plaine grâce à la création d’une gare RER.

La rénovation de stades existants peut elle aussi être l’occasion d’améliorer le tissu urbain, comme le montre l’exemple marseillais du stade Vélodrome. Outre de nouveaux hôtels et des surfaces de bureaux, le projet inclut un centre commercial de 28 000 m², Prado-Vélodrome, proposant notamment des surfaces dédiées au sport.

Pour la Mairie de Nice, « le stade de l’Allianz Riviera s’inscrit dans une optique plus large du développement du quartier et bénéficie d’un accompagnement immobilier dans un éco-quartier qui privilégie l’intégration architecturale, des bâtiments à très haute performance énergétique, des terrasses végétalisées et la qualité des espaces publics. Intégré au cœur de l’éco-vallée, le stade est un pôle d’attractivité fort pour la Ville de Nice car il offre toutes les fonctions nécessaires à l’animation du site. Adossé au stade, le centre commercial Nice One constitue un nouveau pôle commercial. Il sera complété par le nouveau magasin Ikea qui ouvrira ses portes d’ici 2018 avec des logements et des commerces de proximité en pied d’immeubles. C’est donc tout un quartier intégré dans le schéma de transport avec la ligne 3 du tram, qui est amenée à se transformer. »

CHOIX D’UN SIEGE SOCIAL : POURQUOI PAS PRES D’UN STADE, MAIS LA LOCALISATION D’ABORD

Dans le choix d’un siège social, la visibilité apportée par un stade est un élément positif mais les fondamentaux immobiliers, comme la localisation et l’accessibilité, restent primordiaux. Pour Jan Linsin et Thies Baucke, respectivement Directeur et Analyste au département Research de CBRE Allemagne, « la coupe du Monde de football en 2006 en Allemagne n’a pas eu d’impact significatif à long terme sur les zones proches des stades en termes de développement d’immobilier tertiaire ou commercial, même si seule l’Allianz Arena de Munich était située sur un nouveau site. Plus généralement, faute de foncier, les stades ont tendance à être construits de plus en plus loin des villes, ce qui est un frein au développement de bureaux ».

Pour Jacques Ferrand, directeur Immobilier Services aux Salariés et Sécurité chez Orange, « dans le choix de notre nouveau siège régional situé à proximité immédiate du Stade de Lille et qui accueillera 1 200 personnes, la visibilité liée au stade et à la proximité routière n’est intervenue qu’en 4e position. Le critère fondamental était la localisation puisque nous regrouperons des équipes basées à Villeneuve d’Ascq et nous ne voulions pas trop modifier la vie des salariés en nous éloignant. La présence d’infrastructures de qualité et la possibilité de louer 600 places de parking au stade ont été importants, représentant les critères 2 et 3. »

Quartier Praga à Varsovie : un avant et un après Euro 2012

En revanche, l’arrivée d’infrastructures concomitantes peut s’avérer importante. Pour Joanna Mroczek et Piotr Pasciak, respectivement Directrice et Analyste au département Research de CBRE Pologne, « Pour le quartier de Praga à Varsovie, séparé du quartier central des affaires par le fleuve Vistule, il y a clairement un avant et un après Euro 2012. La construction du Stade National, accompagnée d’une desserte par la ligne 2 du métro ont dynamisé ce secteur qui n’était pas particulièrement recherché. Depuis 4 ans, le quartier fait l’objet d’un processus de gentrification et des redéveloppements ont eu lieu, à l’instar de celui de l’ancienne manufacture de vodka Koneser qui accueille notamment un campus Google et des logements. Cette tendance devrait continuer dans les prochaines années. »

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