Paris,
27
Novembre
2015
|
11:57
Europe/Paris

CBRE fait le point sur les stratégies immobilières des bureaux dans le secteur du luxe

Malgré un ralentissement de l’économie et un contexte international contrasté, les acteurs du secteur du luxe maintiennent une position forte sur les différents marchés avec 10 millions de nouveaux consommateurs par an. Dans sa dernière étude, CBRE réalise une analyse des stratégies immobilières de plus de 50 sociétés de luxe en Ile-de-France. De l’implantation des sièges à l’aménagement d’espace, en passant par les choix de localisation, le budget, les types d’immeubles et de surfaces… toutes les tendances sont décryptées dans une étude riche d’enseignements.

Les entreprises présentent sur le marché du luxe ont conscience de l’importance de l’outil immobilier et l’utilisent comme représentation de leurs valeurs et de leur savoir-faire. Les maisons de luxe accordent une attention particulière aux bureaux qu’elles occupent, tant pour leur siège social que pour leurs immeubles secondaires. L’immobilier joue un rôle important dans la gestion de leur image de marque.

Tendances du secteur

Localisation des maisons de luxe

Selon l’étude menée par CBRE, l’emplacement et l’accessibilité représentent les premiers critères de choix pris en compte pour les décisions immobilières du secteur du luxe.
Implantées majoritairement au cœur de Paris (91 % des entreprises étudiées se situent dans Paris intramuros), les maisons sont sédentaires et attachées à leurs sièges historiques, ce qui leur permet de conserver les valeurs d’authenticité de leur marque.

Le Quartier Central des Affaires parisien autour des grandes artères du luxe (Triangle d’Or, rue Saint-Honoré, Vendôme) demeure le cœur historique du secteur du luxe. Cette implantation permet aux maisons de conserver une image de prestige et d’être au plus près de leurs principaux points de vente. En effet, 42 % des entreprises de l’habillement et des accessoires ont des espaces commerciaux au pied de leurs sièges sociaux.

Un « microcosme du Luxe » se développe à Pantin avec le retour aux sources d’Hermès et la création de sa « cité des métiers » et la présence de Chanel près de l’usine historique de sa filiale Bourgeois. Ces deux géants du luxe se détachent ainsi du conformisme en termes d’implantation en dynamisant leurs sites historiques.

Mouvements immobiliers

La moyenne annuelle de la demande placée dans le secteur du luxe entre 2009 et 2014 s’élève à 36 500 m².

Après un recul de 54 % sur un an en 2013, le marché a connu en 2014 une augmentation de 93 % de la demande : l’activité a été boostée par le regroupement de la division Luxe de L’Oréal (36 600 m²). Hormis ce mouvement significatif, seules 5 transactions de moins de 1 000 m² ont été enregistrées sur l’année.

Avec plus de 24 000 m² placés au premier semestre 2015, la dynamique du secteur est due à deux transactions majeures cumulant 21 000 m².

Les maisons de l’habillement et de la maroquinerie sont les plus dynamiques en termes de mouvements immobiliers avec un volume de transactions en croissance depuis 2009. Les grands groupes de la beauté de luxe recherchent surtout de la modernité tandis que les sièges de hautes joailleries sont peu mobiles et restent implantés sur les axes de référence du secteur.

En termes d’engagement locatif, les baux sont de longue durée avec un engagement de minimum 6 ans pour 88 % des transactions signées depuis 2012 et jusqu’à 9 ans ou plus pour 64 %. Ceux-ci s’établissent sur le long terme au vu des investissements significatifs réalisés dans l’aménagement des locaux et une volonté de rester dans la zone d’implantation historique.

 

Stratégies immobilières

Les mouvements immobiliers des acteurs du luxe sont généralement motivés par un besoin de surfaces supplémentaires et de regroupements de sièges administratifs. Les filiales des grands groupes bénéficiant d’une image de marque forte conservent généralement leur propre site. En ce qui concerne les extensions elles s’opèrent dans un périmètre stratégique de la marque.

Les acteurs ont une préférence pour les immeubles indépendants où ils peuvent être mono-occupants et bénéficier d’un espace de confidentialité. Afin de garder une part de flexibilité, les entreprises du secteur font majoritairement le choix de la location.

Les services immobiliers sont généralement intégrés au sein des grands groupes ; cependant une partie des prestations reste externalisée (assistance à la recherche de locaux, travaux, déménagement, etc…). Les agents immobiliers sont souvent consultés pour permettre l’accès à l’exhaustivité du marché et bénéficier des meilleurs opportunités « on & off market ».

Architecture & Aménagement des espaces de travail

Les immeubles occupés par les acteurs du luxe font preuve d’élégance avec, pour un grand nombre, des façades haussmanniennes. Très peu d’enseignes signalent leur présence de façon ostentatoire sur leur façade. A l’intérieur, l’expression de la dimension artistique et du raffinement prennent place sans démesure. Les valeurs des maisons sont ainsi transmises dès l’entrée des locaux avec un respect des codes de la marque et de l’empreinte du créateur. Le visiteur/collaborateur se plonge dans un univers authentique tout en retrouvant les aspects techniques et innovants d’aujourd’hui.

En parallèle d’une identité forte, les maisons souhaitent se différencier au travers de l’outil immobilier en intégrant un élément marquant. Un univers d’exception peut-être crée au travers de l’organisation de l’espace de travail, la conception, les matériaux utilisés, etc.

 

« Les acteurs du luxe ont tendance à jauger entre sobriété, élégance et dimension artistique. Il est important de respecter le savoir-faire et les méthodes de travail traditionnelles tout en incluant l’originalité et l’innovation disponible aujourd’hui » explique Alexandre Memin, expert en aménagement Workspace chez CBRE.

Afin d’assurer modernité et confort, les maisons de luxe investissent et innovent en termes de mobilier, réorganisent les espaces pour favoriser l’ergonomie dédiée aux employés et fournissent des conditions idéales pour encourager la créativité et la productivité.
L’aménagement de l’espace de travail est majoritairement mixte avec des espaces administratifs cloisonnés et une partie aménagée en open-space dédiée à la création et confection.

Avec 18 m² par poste1, le ratio d’occupation est plus élevé que la moyenne des autres secteurs d’activité.1

 

 

 

 

1 Ratio théorique pour la partie administrative des bureaux.

Etude disponible sur demande auprès de l’agence Wellcom.

A propos de CBRE Group, Inc.

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), société côtée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l'investissement dans l'immobilier d'entreprise (en termes de chiffre d'affaires pour l'année 2015). La Société compte plus 70 000 personnes (hors sociétés affiliées) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 400 bureaux (hors sociétés affiliées). CBRE a une activité de conseil en matière de stratégie et de mise en oeuvre dans le cadre de ventes et de locations immobilières; une activité de service aux entreprises, de gestion d'immeubles, d'installations et de projets; de conseil en matière d'emprunt immobilier; d'étude et d'évaluation; de développement; de gestion d'investissements, et de recherche et consulting. Consultez notre site web à www.cbre.com.